Förderung und Eigenmittel abwägen

Unsere Experten: Michael Niedrum, Finanzierungsexperte vom Verband der Privaten Bausparkassen e. V., Dipl.-Ing. (FH) Dirk Fanslau-Görlitz, Architekt, Leiter IFB Beratung und Forschung vom Institut für Bauforschung e. V. Hannover & Dr. Hans Reinold Horst, Rechtsanwalt und Verbandsvorsitzender Haus & Grund Niedersachsen e. V. beantworteten am Mittwoch, 25. Januar, Ihre Fragen zur Finanzierung und Sanierung von Wohneigentum.

 

Lesen Sie hier auszugsweise einige Fragen und Antworten:

 

Ich besitze ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus. Welche Möglichkeiten der Umschuldung meiner bestehenden Darlehen habe ich und wie finanziere ich die anstehende Dachsanierung?

 

Sie können ein Forward-Darlehen bei Ihrer Hausbank oder einem anderen Institut aufnehmen und ergänzend das KfW-Programm Nummer 151 „Energieeffizient Sanieren“ zur Finanzierung der geplanten Dachsanierung nutzen. Den Bausparvertag können Sie dann im Jahr 2016 ablösen und eine Bausparsofortfinanzierung mit Zuschuss einsetzen.

 

Ich bin 75 und möchte eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage mit betreutem Wohnen erwerben und vermieten bzw. später selbst nutzen. Wie kann ich die Wohnung finanzieren?

 

Altersbedingt werden Sie ein Bankdarlehen nur mit der Absicherung durch einen Bürgen erhalten. Alternativ können Sie Ihr Eigenkapital auch in einen Bausparvertrag mit einer Bausparzwischenfinanzierung einzahlen. Fragen Sie Ihren Bankberater und erkundigen Sie sich, welche Möglichkeiten Ihnen hier offenstehen.

 

Wir (beide Rentner) möchten unser Einfamilienhaus verkaufen und eine Eigentumswohnung in einer Anlage mit betreutem Wohnen erwerben. Können wir den Verkauf und den Kauf finanztechnisch kombinieren?

 

Da ein Kauf und ein gleichzeitiger Verkauf nur selten exakt zusammen passen, ist eine Zwischenlösung erforderlich. Je nachdem lohnt sich für Sie ein variables Darlehen oder eines mit einjähriger Zinsbindung. Genaue Konditionen kann Ihnen Ihr Bankberater erteilen. Sie sollten ihn in jedem Fall vorher konsultieren und mögliche Finanzierungsoptionen besprechen.

 

Ich möchte eine größere Renovierungsmaßnahme an meiner vermieteten Eigentumswohnung durchführen und überlege, ob ich hierfür ein Darlehen aufnehmen oder vorhandenes Eigenkapital einsetzen soll. Ich benötige ca. 25.000 Euro. Was meinen Sie?

 

Trotz steuerlicher Abzugsfähigkeit der Zinsen wird in der aktuellen Zinssituation der Einsatz von Eigenmitteln in der Regel sinnvoller sein. Der Fremdkapitalzinssatz von z. B. 4 Prozent reduziert sich zwar um die Steuererstattung (in Höhe des individuellen Steuersatzes). Bei einem unterstellten Einkommensteuersatz von 30 Prozent um 1,2 Prozent auf 2,8 Prozent. Unter Berücksichtigung der 25 prozentigen Abgeltungssteuer müsste mit dem vorhandenen Eigenkapital eine Vor-Steuer-Rendite von ca. 3,75 Prozent erzielt werden. Dies ist in der derzeitigen Marktsituation nur schwer zu erzielen.

 

Welche Förderung gibt es für den Umbau des Alterswohnsitzes ab 2012?

 

Die Zuschussvariante des Förderprogramms „Altersgerecht Umbauen“ ist mit Ende des Jahres 2011 geschlossen. Ab 1. Januar 2012 wird das Programm nur noch in der Darlehensvariante als Eigenprogramm der KfW-Bankengruppe fortgeführt. Das Programm fördert den Kauf oder Umbau des Hauses durch langfristige Kredite. Ziehen Sie für Ihre Finanzierung aber auch „klassische“ Instrumente, wie z. B. den Bausparvertrag,in Betracht.

 

Wo können wir nachträglich Zuschüsse für die Dämmung unseres Einfamilienhauses erhalten?

 

Das ist leider nicht möglich, da die Arbeiten bereits abgeschlossen sind. Zuschüsse bzw. Kredite der KfW-Bankengruppe müssen immer vor Beginn der Arbeiten beantragt und auch genehmigt werden.

 

Was gibt es bei der Finanzierung für altersgerechtes Modernisieren zu beachten?

 

Planen Sie die Finanzierung langfristig. Wer z. B. rechtzeitig einen Bausparvertrag abschließt, kann dazu lohnende Prämien vom Staat erhalten. Doch auch im Rentenalter ist es noch nicht zu spät, die so genannte Wohnungsbauprämie zu erhalten. Denn es gibt keine Altersgrenze nach oben. Es muss lediglich eine bestimmte Einkommensgrenze eingehalten werden. Die Nachfinanzierung bereits begonnener oder abgeschlossener Vorhaben wird nicht gefördert.

 

Gibt es auch Modernisierungsdarlehen ohne Grundschuldeintragung?

 

Einige Bausparkassen geben auch Modernisierungsdarlehen bis zu 50.000 Euro ohne Grundschuldeintragung mit längeren Laufzeiten und niedrigen Raten gegenüber einem Ratenkredit, aber nur, wenn der Darlehensnehmer im Grundbuch als Besitzer ausgewiesen wird.

 

Wie kann der Kaufpreis einer Immobilie steuerlich geltend gemacht werden?

 

Der Anteil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt, wird über die Abschreibung (AfA) steuerlich geltend gemacht. Der Anteil, der auf den Boden entfällt, wirkt sich nicht aus. Im Kaufvertrag sollte daher der Wert des Gebäude- und Bodenanteils explizit genannt werden. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die Abschreibung.

 

Welche Bausparsumme sollte ich abschließen?

 

Grundsätzlich ist die Bausparsumme eine Größe, die sich am Sparverdienst orientieren sollte. Bei der Wahl der Bausparsumme muss man sich fragen: Wie viel will ich monatlich und über welchen Zeitraum sparen? Die Bausparsumme beträgt dann, bei einem Tarif mit 50 Prozent Mindestsparguthaben, ungefähr das Doppelte des Guthabens. Ein guter Anhaltspunkt ist der sogenannte Regelsparbeitrag, der für jeden Bauspartarif festgelegt ist. Diese „Sparempfehlung“ gibt an, wie viel Sie monatlich im Verhältnis zur gewählten Bausparsumme sparen sollten. Achten Sie darauf, diesen Regelsparbeitrag nichtdrastisch zu unterschreiten.Wer noch nicht weiß, wofür er später seinen Bausparvertrag einsetzen will, sollte mit einerniedrigen Bausparsumme beginnen. Es besteht die Möglichkeit, die Bausparsumme später ggfs. zu erhöhen.

 

Ich benötige im neuen Jahr noch weitere Darlehensmittel für die Sanierung. Kann das KfW-Darlehen aufgestockt werden?

 

Ja, eine Aufstockung des Darlehensbetrages bis zum objektbezogenen Förderhöchstbetrages ist möglich, solange die Schlussrechnung noch nicht bezahlt wurde. Hierzu ist über Ihre Bank ein formgerechter Antrag bei der KfW einzureichen.Die Aufstockung erfolgt zu den aktuellen Programmbestimmungen und zu den aktuellen Konditionen.

 

Kann ich den Anspruch auf das zinsfreie Darlehen aus meinem Bausparvertrag an meine Tochter weitergeben?

 

Ja. Voraussetzung hierfür sind das Einverständnis der Bausparkasse, eine ausreichende Bonität und die Familienzugehörigkeit nach Paragraph 15 der Abgabenordnung. Dazu zählen neben Ehegatten auch Kinder.

 

Wie kann ich prüfen, in welchem energetischen Zustand mein Haus ist?

 

Am günstigsten ist in diesem Fall eine umfassende Bestandsanalyse mit Auswertung und der Erstellung von Vorschlägen zur Veränderung. Wenn Sie eine sogenannte BAFA-Vor-Ort-Beratung machen lassen, erhalten Sie eine umfassende Ausarbeitung. Dort werden auch Ihre Wünsche eingearbeitet. Diese Beratung kann mit ca. 30 bis 50 Prozent der Beratungskosten bezuschusst werden. Auch die Beantragung ist einfach, da dies der beauftragte BAFA-Energieberater erledigt.

 

Wo finde ich Energieberater, die „KfW-tauglich“ sind?

 

Von der KfW als Sachverständige anerkannt sind Energieberater, die im Bundesprogramm „Vor-Ort-Beratung“ des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder von der Verbraucherzentrale Bundesverband zugelassen sind. Auch, wer die Berechtigung besitzt, Energieausweise nach Paragraf 21 der Energieeinsparverordnung auszustellen, kann Sachverständiger sein. Qualifizierte Gebäudeenergieberater gibt es zudem bei den anerkannten Institutionen im Land, wie den regionalen Energieagenturen, der Architekten- und Ingenieurkammer Niedersachsen oder der Handwerkskammer.

 

Ich möchte mein Dach erst 2013 erneuern. Kann ich mir heute schon die aktuell niedrigen Zinsen sichern?

 

Ja. Einige Bausparkassen bieten bis 25.000 Euro über ein sogenanntes Forward-Darlehen an, mit dem Sie sich die heutigen sehr günstigen Bauspardarlehenszinsen bis zu drei Jahre sichern können. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

Michael Niedrum,
Finanzierungsexperte vom Verband der Privaten Bausparkassen e. V.

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Dipl.-Ing. (FH) Dirk Fanslau-Görlitz,
Architekt, Leiter IFB Beratung und Forschung vom Institut für Bauforschung e. V. Hannover

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Dr. Hans Reinold Horst,
Rechtsanwalt und Verbandsvorsitzender Haus & Grund Niedersachsen e. V.